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    構建國家住房儲蓄制度 完善住房融資體系

    2015-05-21 22:03:32 來源:中國證券報

    目前,世界上較通行的住房金融制度包括住房抵押貸款制度、住房公積金制度以及住房儲蓄制度。住房抵押貸款制度以美國最盛,發展出一套較完善的、高度發達的抵押貸款體系,通過抵押貸款一級市場和抵押貸款二級市場的有機結合,為信用資金的運行提供有效市場。住房公積金制度以新加坡為代表,自1955年實行以來,實質上是政府推行的一種強制儲蓄制度,只要有工資收入者必須同雇主一起將收入的固定比例繳存以便未來購房使用。而住房儲蓄制度首先在二戰后德國出現,已成為滿足住房融資需求的另一種體系。目前在我國,除了住房抵押貸款外,住房金融制度主要學習新加坡的住房公積金制度。面對新形勢、新問題,建立住房儲蓄制度、建立國家住房銀行已經成為我國住房融資體系完善的方向。

    三種住房金融制度的比較

    從貸款額度上來說,按揭貸款制度受所購房屋金額以及宏觀經濟政策的限制,但從理論上說,沒有明確限制,只要有能力,即可多貸款。從貸款時間上來看,按揭貸款只要符合商業銀行的要求時,即可做到隨用隨貸,沒有其他限制。從貸款利率上看,按揭貸款屬于商業貸款,貸款利率隨著市場供求而波動,具有一定的利率風險。公積金制度和住房儲蓄制度在這些方面與按揭貸款制度形成對比。這兩種制度的貸款額度是按照個人繳存額度而來,按照取得對等的原則獲取貸款,并且貸款時間上也有所限制,必須滿足一定繳款期限后才能使用,但是貸款利率一般都低于市場利率,比按揭貸款要更有吸引力,能更好地為中低收入人群提供住房融資需求。

    在制度的定位上,住房抵押貸款制度面向符合收入要求的人群,其基本屬性是商業性、資本性的;住房公積金制度主要面向的是城鎮中有固定職業和穩定收入的群體,其基本屬性帶有政策性和強制性;住房儲蓄制度則是一種政府扶持的公益性和互助性住房融資體系。與住房抵押貸款制度相比,住房儲蓄制度的非盈利性更明顯,互助合作性更明確,住房儲蓄銀行并不以商業盈利為目的,區別于一般的商業銀行。

    與住房公積金制度相比,住房儲蓄制度更具有合同儲蓄性質,儲戶根據自己的住房需要和儲蓄能力與住房儲蓄銀行簽訂住房儲蓄合同,日后憑借這份合同,從住房儲蓄銀行獲得貸款,參與人的存貸款金額及方式有不同合同文本保障,相比于公積金更具靈活性;從運營管理來看,住房公積金主要委托商業銀行進行運作,貸款利率跟隨市場利率調整,貸款期限影響貸款利率,而住房儲蓄制度則是??顚S?,貸款利率并不隨行就市,也與貸款期限無關。住房儲蓄制度一般的合同貸款期限都較商業抵押貸款和公積金貸款更短,所以每月還款壓力相對更大,這樣便于一個參與人貸款還完后快速幫助其他參與人購房。

    總體來說,這三種住房金融制度在功能、定位、目標等方面具有許多不同但又有相互補充,成為世界上主流的住房融資體系。并不能說哪種制度更有效率,而應該說三者互為補充共同發展,才能夠為不同收入水平和住房需求的居民提供有效率的融資支持。

    我國建立住房儲蓄銀行的歷史嘗試

    事實上,我國對住房儲蓄制度的探索和實踐可以追溯到20世紀80年代。在房改初期,央行于1987年批準在煙臺、蚌埠兩市試辦城市住房儲蓄銀行來配合住房制度改革的需要。

    煙臺和蚌埠的住房儲蓄銀行的建立初衷,是專門辦理與房改配套的住房基金籌集、住房信貸以及結算等政策性金融業務,在當時還沒有任何商業銀行辦理貸款的環境下,具有一定的試驗和進步意義。當時住房儲蓄銀行的資金來源主要是當地企事業單位繳存的住房基金以及當地居民的活期存款。但是到了1989年,政策限制所有銀行不得批準房地產開發貸款,住房儲蓄銀行的業務陷入困境。為了走出困境,煙臺住房儲蓄銀行向央行申請開展工商業企業貸款業務,從這時起,住房儲蓄銀行已經從建立的初衷開始轉向商業銀行經營模式。直到我國住房公積金制度建立,這兩家住房儲蓄銀行將其住房融資基本職能交予當地住房公積金管理中心,自身逐步轉向商業銀行發展道路。2000年,蚌埠住房儲蓄銀行被當地城市信用社合并;2003年,煙臺住房儲蓄銀行進行股份制改造,正式成為股份制商業銀行。

    這次嘗試失敗的主要原因在于住房儲蓄銀行定位不清,究竟是商業銀行還是政策性銀行的問題并沒有明確。如果是商業銀行,那么就應該在業務經營和競爭范圍上比實際更寬泛;如果是政策性銀行,那么應該有相應的政府扶持,如國家開發銀行。失敗的原因還在于缺乏競爭優勢,運行制度不完善,既沒有體現出住房儲蓄業務的特點,又沒有其他商業銀行多年來形成的物質基礎和經營經驗。因此當住房公積金制度出現時,不成熟的住房儲蓄就被即刻取代,并未發揮出應有的作用。

    在這次嘗試后,直到2004年我國才出現真正意義上的住房儲蓄銀行。2004年2月由中國建設銀行與德國施豪銀行共同合資的中德住房儲蓄銀行在天津成立,成為國內唯一一家從事住房儲蓄業務的專業銀行。2011年,中德住房儲蓄銀行首家分支機構重慶分行開業,其主要經營目標仍然是以支持保障房開發建設、住房儲蓄信貸為主。這意味著在天津起步的中德住房儲蓄信貸業務實現了跨區域發展。

    與煙臺、蚌埠的住房儲蓄銀行相比,中德住房儲蓄銀行建立在更為完善的外部環境下,比20世紀80年代末90年代初的市場環境有了非常大的發展。并且其住房儲蓄業務以德國住房儲蓄銀行為母本,完全實行資金封閉運轉、執行固定存貸款利率的運作方式。在德國先進、成熟的業務技術和經營管理經驗指導下,發展呈現出欣欣向榮之勢。但同時也應注意到,中德住房儲蓄銀行還未成氣候的原因不是單一的,住房儲蓄制度不被人熟知,公眾心存疑慮都對其發展產生了負面的影響。因此,以中央政府的名義建立住房儲蓄制度,建立國家住房銀行,是下一步完善我國住房金融制度的方向。

    適時建立住房儲蓄制度的意義

    對于我國來說,如何保障居民的住房需求,特別是中低收入人群的住房需求一直是重要的課題。在新常態下,如何保持居民的住房需求、支持住房融資需求也是制度創新的重要課題。建立住房儲蓄制度不僅有利于保障中低收入人群住房需求,也有利于促進社會征信體系建立。

    一方面,建立住房儲蓄制度能夠完善我國住房金融體系,保障中低收入人群住房需求。近幾年來,公積金制度暴露出來諸多問題,在機構、運行和管理方面存在很大漏洞。比如機構設置中中心隸屬關系不明,住房公積金管理中心有些列入行政事業單位,有些列為企業;運行方式存在委托-代理問題,繳存歸集問題以及屬地化管理問題;管理使用效率不高,監管機制不完善,擠占、挪用公積金現象時有發生,資金沉淀多,存在著巨大的安全隱患。在這樣的背景下,大力發展商業抵押貸款和建立住房儲蓄制度成為必由之路。但是對于商業抵押貸款來說,它需要根據商業銀行經營和市場規律發展,因而更青睞于高收入人群。所以,建立住房儲蓄制度是提高中低收入人群解決住房需求能力的有益選擇。住房儲蓄制度更低的貸款利率,固定的貸款利率,自愿存款、公平貸款的原則能更有效的讓中低收入人群獲得住房融資,并保持穩定的未來還款預期,更好的規劃個人生活和消費。

    另一方面,建立住房儲蓄制度有助于促進社會征信體系發展,完善個人信用制度。住房儲蓄銀行在合同執行的不同階段都需要個人信用的支持,并不是簡單的儲蓄-放款流程。特別是在獲得貸款資格等待放款的過程中,住房儲蓄銀行會按照嚴格的參與人資格評價體系,通過參與人的存款時間和存款額等指標為參與人排序,決定放款時間。這在客觀上促進了個體信用制度的完善,有利于培養個體的個人信用意識。對于整個社會,特別是金融機構來說,住房儲蓄銀行也為社會征信體系的建立提供了重要支持。它的放貸行為可以在一定程度上成為“信號燈”,間接顯示個體的收入情況、支付能力、資產狀況等關鍵信息。

    應該說,借鑒國外住房金融制度的經驗,在單一的公積金制度上拓展居民住房融資渠道,適時建立住房儲蓄制度在當下的中國具有重要意義。

    國家住房儲蓄制度的運行模式和機制設計

    住房儲蓄制度本質上是一種互助合作的非盈利性組織,其呈現形式可以是一個集體內部成立的互助合作社,也可以是國家范圍內的國家住房銀行?;ブ献鞅旧砭鸵髠€人出資、集合資源、存取權利對等的內涵,形成個人資源和集體資源在時間維度上的調配。根據其他國家的發展經驗,住房儲蓄銀行需要按照合同約束、先存后貸、利率固定、??顚S玫脑瓌t來運行。

    運行模式的選擇。德國的住房儲蓄制度是封閉性運行的,即住房儲蓄銀行的資金只能夠用于向自己的參與人發放貸款,不能挪作他用,這樣使得住房儲蓄銀行不受資本市場波動的影響。法國的住房儲蓄制度則采取開放性運行模式,并沒有專門的國家住房儲蓄銀行,而是由商業銀行和儲蓄銀行提供住房儲蓄貸款業務。并且參與人的存款資金可以用于貸款需求,也可以用于直接投資于資本市場(如法國的抵押債券市場)來獲得收益。根據我國的實際情況,建議住房儲蓄制度應主要學習德國經驗,建立封閉的專業性的國家住房儲蓄銀行,保證我國中低收入居民的購房需求。

    基本運行機制。參與人根據自己的住房需要和儲蓄能力與住房儲蓄銀行(比如國家住房銀行)簽訂協議,協議的主要內容包括參與人按時交納款項達到一定期限,住房儲蓄銀行承諾在參與人達到交款期限后在將來的某一時間為其提供住房貸款,即住房貸款的獲得是以事先的存款為基礎。住房儲蓄合同額由存款額和貸款額兩部分組成,其中存款額包括參與人存款、存款利息以及政府獎勵額三部分,規模約占合同額的50%。住房貸款的利率一般低于資本市場利率,并且固定,并不隨著貸款期限的長短而不同。

    合同執行的三個階段。對于參與人來說,住房儲蓄合同的執行應該分為三個階段。首先是獲得貸款資格前的存款階段,參與人需定時足額繳納合同約定存款額度。然后是獲得貸款資格后、取得配貸資格前的等待階段。所謂配貸,就是住房儲蓄銀行將住房貸款合同額發放給參與人。配貸資金的來源包括存款、利息、補貼資金、還款額,以及在必要的情況下從商業銀行拆借來的資金??梢哉f資金量在一定時間內大致有限,所以參與人需要在取得貸款資格后排隊等待,住房儲蓄銀行按照既定規則按序發放。最后一個階段是參與人獲得住房貸款,用于住房消費。在這一階段,參與人應該同銀行再簽訂一份正式貸款合同,按照貸款擔保要求,采用所購住房抵押或其他抵押、質押等方式對住房貸款進行擔保。這份合同不等于住房儲蓄合同。

    合同的不同類型。在實踐中,應該根據不同參與人的能力和需求,設計不同的住房儲蓄合同。以月度存款比率(月度存款占合同額的比例)為基準,根據存取權利對等原則,設計有差異的合同條款,在達到配貸條件時間、最早得到配貸時間、評價值系數、月度還款比例、最長還款期限等指標上做出區分,適應不同人群需求。月度存款比率越高,則達到配貸條件時間越短,最早得到配貸時間越短,評價系數越高,月度還款比例越高,最長還款期限越短。但是,不同類型合同的貸款利率是一樣的,不存在任何差異。還需注意的是,不同合同類型間是否可以轉換是要根據合同類型而定,應該確認某些合同間可以轉換,而某些合同間不能轉換。

    參與人的或有權。參與人同住房儲蓄銀行簽訂的住房儲蓄合同還賦予了參與人或有權。參與人在滿足申請貸款條件后,可以根據自身情況自行決定是否申請貸款;并未申請或者未接受住房貸款時,參與人可以自愿取出存款,并獲得相應的存款收益,用于自身其他消費,存款利率也應同貸款利率一樣為固定利率。放棄配貸的參與人應根據合同向住房儲蓄銀行支付一定費用(比如合同服務費),除此以外,并無其他限制。根據他國經驗,參與人還應可以在合同存續期內將配貸資格通過合同轉讓給予他人,達到合同執行靈活,具有較好流動性的目標。

    政府的激勵政策。在建立國家住房儲蓄制度的過程中,政府起到了非常重要的作用。與公積金制度不同,政府的作用并不是體現在通過法律手段保障強制繳費上,而是在住房儲蓄銀行的運行中,通過多種鼓勵政策,激勵個人為解決住房需求而主動積累資金。政府的激勵政策應該包括對中低收入人群的住房儲蓄基金獎勵以及相關稅費的減免或補貼。比如德國對于需納稅的年收入不超過25600歐元的住房儲蓄參與人,根據其繳納存款及利息額發放一定比例的獎勵金,鼓勵個人多交存款多使用住房儲蓄。除此以外,政府還應該對存款利率進行適當補貼,以激勵個人參與住房儲蓄。在這里需求特別注意的是,政府激勵政策是否會對宏觀經濟,特別是資本市場產生影響主要取決于資金運作模式。如果是法國開放式運作,那就必須重視政府政策的影響效應,德國封閉式運行就不存在這個問題。(執筆:鄒蘊涵)

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